本报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌 北京报说念

“10万亿”化债的音信刚刚落定，楼市又迎来了专项债收购地皮的鼓励策略。

11月11日，当然资源部发布了《对于诈欺处所政府专项债券资金收回收购存量闲置地皮的奉告》（下称《奉告》），明确了收购方向、收购标的物范围、收购价钱要求等方面，为各个处所政府利用专项债回购存量闲置地皮提供了策略带领。

一个月前，在10月12日的国新办新闻发布会上，财政部副部长廖岷先容，将允许专项债券用于地皮储备，复梓乡方政府使用专项债券回收合适条目的闲置存量地皮，确有需要的地区也不错用于新增的地皮储备样子。这被阛阓视为专项债用于周转存量地皮或地皮收储的一次紧要扩围。而《奉告》对此也再度明确定性：诈欺专项债券资金收回收购存量闲置地皮是减少阛阓存量地皮领域、改善地皮供求相关、增强处所政府和企业资金流动性、促进房地产阛阓止跌回稳的重要举措。

广东省城规院住房策略揣摸中心首席揣摸员李宇嘉向《中原时报》记者暗示，4月底的政事局会议明确建议消化存量房产、优化增量住房，“926”政事局会议也要求促进房地产阛阓止跌回稳，对商品房配置要严控增量、优化存量、进步质地。近期，各个部委齐从我方的职能动身进行贯彻落实，财政部从钱的角度复旧专项债用于地皮收回收购，而这次当然资源部则从地的角度，明确了专项债收购地皮的具体细节。

底价成交地皮或更易去化

在财政部官宣“扩围”一个月后，《奉告》对于专项债收购地皮的操作行径给以明确。

在收购主体方面，要求由纳入名录治理的地皮储备机构具体扩充收地责任；在收购标的方面，优先收回收购企业无力或意外愿链接开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的地皮，干预规矩或歇业拍卖、变卖时刻的地皮，因低遵循地再开发或基础设施配置等需要收回的地皮，以及已动工地块中盘算可分割暂未配置的部分，也不错纳入收回收购范围；

在收购历程方面，领先市、县当然资源足下部门要摸清存量闲置地皮底数，左证需要向社会发布收回收购地皮搜集公告，玄虚计议企业意愿、阛阓需求、地块条目等身分，确定拟收回收购意向地块和时序安排，分批纳入地皮储备操办，优先讲演使用专项债券；

在收购价钱方面，地皮储备机构交付经备案的地皮估价机构，对拟收回收购地块开展地皮阛阓价钱评估，相较企业地皮本钱，就低确定收地基础价钱。市、县责罚存量闲置地皮互助鼓励机制或地皮出让互助方案机构左证阛阓局面、条约践约情况等，集体方案确定基础价钱下调幅度。

中指揣摸院策略揣摸总监陈痴呆向《中原时报》记者指出，2021年下半年以来房地产阛阓深度转机，房价波动下行一定进度导致现时不少地块评估价低于企业获得地皮时的价钱，非凡是企业在阛阓热度较高时获得的地皮。值得眷注的是，地皮出让时的肇端价一般是在评估价的基础上勾搭当期阛阓情况等身分玄虚确定，收储本钱是要紧依据，重迭处所刊行专项债也依赖地皮价值，因此地皮出让时的肇端价或是本次地皮收购价钱的要紧参考。昔日底价成交的地皮，有望在本次收回收购地皮中扫尾更有用去化。

地皮收购后仍要严控增量

值得预防的是，《奉告》还对地皮收购后的行止进行了严格章程：收回收购的地皮原则受骗年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控领域，优化条目扩充供应，在落实“五类调控”的同期，供应面积不得跳跃当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购地皮用于民生领域和实体经济样子标，不受上述欺压。

所谓“五类调控”，指的是按照2017年住建部和原国土资源部发布的《对于加强近期住房及用地供应治理和调控关联责任的奉告》要求，将住宅用地供应按照权贵加多、加多、合手平、得当减少、减少直至暂停“五类”进行分类调控。其中，消化周期在36个月以上的，应住手供地；36—18个月的，要得当减少供地；18—12个月的，保管供地合手平水平；12—6个月的，要加多供地；6个月以下的，要权贵加多并加速供地。

“这亦然落实‘严控增量’的具体暴露。”陈痴呆指出，要求收回收购的地皮原则受骗年不再供应于房地产开发，地皮收回后将昭彰裁减地皮存量，进一步改善房地产供求相关，促进阛阓预期开辟。

李宇嘉对此也暗示，这一安排主如果计议到房地产供求相关。原本就供大于求了，如果将闲置的地皮投放到阛阓，供求相关可能会愈加失衡。不外，如果不供应，可能也会对处所专项债务偿还酿成压力。因此他合计，对于库存不大的区域，不错有一半以内的收回购回地皮投放到招拍挂阛阓上。出让时要勾搭阛阓局面，对盘算条目进行转机，使得其顺应阛阓，部分无法出让的可能还要修改功能和用途，也有可能转作保险性住房。

地皮阛阓信心仍待开辟

对于现时地皮阛阓来说，利用专项债收购存量闲置地皮的真义非凡紧要。尽管近期在各项利好策略的推动下商品房阛阓有所回暖，但热度仍然未传导到地皮阛阓上。左证中指揣摸院统计，2024年前三季度，天下地皮阛阓链接缩量，天下300城住宅用地供求领域同比降幅均超三成，地皮出让金降幅超四成，处所财政压力加大。三季度，尽管多地优化土拍限定诱骗房企投资，但仅部分热门城市优质地块房企参拍积极，合座溢价率较客岁同期下落0.7个百分点。

李宇嘉指出，现在房地产阛阓难以止跌回稳，要紧原因是泉源上的闲置低效未开发地皮较多，开发商为缓解资金链、保交房，不得不廉价割肉出售钞票和股权，金融机构为了保险债权也要拍卖地皮房产，导致地皮价钱合手续低迷。通过刊行专项债，处所政府有了定向托底地市的资金，对于缓解房地产泉源上的供求相关，促进房地产止跌回稳有要紧真义。

陈痴呆合计，《奉告》落地意味着专项债用于地皮储备认真重启，更多低本钱的增量资金将干预阛阓。对于房企来说，应收拢契机出售存量地皮，缓解资金压力，或进一步改善土储结构；对于处所政府来说，专项债券用于收购存量地皮，也大致增强处所政府的资金流动性，缓解处所政府的资金压力，复梓乡方经济发展、保险民生；对于阛阓来说尊龙体育网，收回收购存量闲置地皮，有助于改善阛阓供求相关，是促进房地产阛阓止跌回稳的重要举措，可见利用专项债收回收购存量闲置地皮不错取得一举多得的后果。

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